旅游地产是以旅游渡假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。旅游房地产项目包括所有以旅游观光、休闲渡假为主题的地产项目。在国内也有人把旅游地产称为旅游景观房地产，它是指依托周边丰富的旅游资源（包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源），借助绿色生态观光、旅游渡假的开发营销模式，以求全部或部分实现旅游渡假、功能绿色生态产业链而开发建设及经营运作的房地产项目。　　

　　一、旅游地产发展历程

　　旅游地产发源于法国地中海沿岸。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美洲的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲乃至世界的休闲渡假中心。上世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅渡假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时段）的方式招揽客户，旅游地产市场开始由此形成。70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压、空置、特别是市场景气时期开发的别墅大量积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功，1999年分时渡假销售额达到67.2亿美元。

　　在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游渡假牌”，假日休闲、周末渡假、旅游渡假、会议休闲、运动健康休闲、绿色生态观光等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷进入这一领域，使旅游物业开发模式更加清晰，配套的服务业、管理业、绿色生态保护也迅速成熟。

　　旅游房地产按开发类型分为旅游住宅地产、旅游景点地产、旅游商务地产、旅游渡假地产；按物业类型分为景区多功能住宅、时权酒店、产权式酒店、健康养老渡假村、运动渡假村、绿色生态观光园、旅游（休闲）培训基地、国际休闲渡假中心等。

　　二、旅游地产项目开发前景

　　时下，旅游地产已露出发展苗头，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游地产项目达到近百个，以“自然生态、文化生态”和“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲渡假住宅、别墅、酒店超过80家。去年11月份河北省也适时推出了环渤海生态文化发展战略，天然深水港曹妃甸将建成中国最大的生态旅游港城。

　　自1999年海南“南海传说”、“博鳌国家旅游休闲渡假区”的成功开发后，先后还有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反应。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大产权酒店”、位于秦皇岛渡假区在北京发售的“维多利亚港湾酒店式公寓”、中国华源集团与南海泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、新世界集团投资的“海南新世界家园”、河北燕赵市场建设投资集团投资的全国首家以“绿色生态农业观光、港口旅游、绿色饮食文化、国际会议接待及休闲渡假”为主题的“中国曹妃甸安佳国际绿色生态产业园”。

　　三、旅游地产项目生态景观保护

　　旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资建设一种独具吸引力、具有旅游渡假气氛的大盘来推动房地产开发。

　　这一类的旅游地产开发和一般的楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益。

　　首先，由于项目位于风景区周围，受政府严格的规划控制，因此规划目标要体现社会效益。如何协调政府开发目标、生态旅游资源保护以及地产商开发利益之间的矛盾，是开发商策划设计旅游项目的挑战。

　　其次，从21世纪旅游市场发展趋势来看，不带孩子的伴侣旅游比重将增大，观光型旅游将向保健、康乐型休闲、第二居所体验式旅游发展。根据其市场定位，提出避免与周围竞争、尽量挖掘本地区旅游特色，根据现有情况着重发展田园渡假、生态渡假、生态农业、生态疗养等渡假方式的开发方针。因而保护和完善生态景观体系是项目策划和规划的主导因素。

　　最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。

　　开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期增值的法宝。

　　国外的旅游地产开发结构也与此类似，地中海的开发即为较成功的案例。原则上，沿海的房价较高，但从保证整个旅游区增值来讲则并不适宜在海岸线第一线上建造房屋，因为虽然小区单栋别墅开发价值很高，但景区整体形象和整体价值则降低很多，海岸线没有景深，不能容纳大量游客，大部分人无法享受到它。因而作为风景区内或风景区周围地产来讲，不影响景观本身地段、采取适度规模的开发是极为重要的因素。

　　四、旅游地产项目生态环境营造

　　先做旅游，后做地产是典型的安佳旅游地产模式，通过生态环境营造，策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务。

　　安佳模式其实是以一个地产商的身份直接介入了旅游开发，又以一个地产商的商业目光发现了旅游产业背后的地产前景。每个项目前期由政府出面，搭建旅游平台，然后由企业出资进行配套设施建设，是一种半市场化运作。目前国内大热的所谓“乡土旅游”，都是典型的以营造生态环境为载体，以土地增值为核心的可持续增长的旅游地产开发模式，可以用下面的公式来诠释这种模式：

　　安佳模式=优质稀缺资源+土地综合利用=可持续增值的旅游地产优势

　　燕赵集团的战略基本上是通过安佳旅游地产模式，首先进行科学的选址，然后取得景区资源及旅游开发土地的总体保护经营权，进一步通过对现有资源环境（包括生态环境、文化环境）进行整体的改造和提升，对核心资源的生态及空间进行保护性控制，形成核心资源外围土地资源控制性开发利用，确立在区域中的旅游地产综合优势，区域市场空间的扩大、旅游活力的增加和区域经济的拉动。

　　五、打造自然生态、文化生态和商业生态复合型价值链

燕赵集团的所有旅游开发项目，都奉行着同样的理念：利用安佳旅游地产品牌，沿着自然生态、文化生态两条轴线，对旅游资源进行控制性保护控制，对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生态保护控制和自然生态控制的前提下，逐渐建立商业生态体系，并将原生态的优质稀缺资源和世界遗产性的文化生态稀缺资源整合起来进行提升，对自然生态和文化生态的再造和提升亦会有所追加，最终经过多次的良性中和，使项目生态价值链得以良性循环，其复合价值链体系布局如下：

　　总之，成功的项目开发强调高起点、大手笔、跨越式。旅游地产项目注重生态景观的保护、再造、提升，促使当地政府与开发商建立相同价值取向，使旅游地产项目的开发不仅是企业的单方行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情，从内圈到外圈的生态景观扩大放量战略是旅游地产项目持续增值的核心竞争优势。

（焦为民　　河北安佳国际投资集团）